Para que serve a taxa condominial?
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Condomínio, como a própria palavra demonstra, denota domínio comum, um conjunto de direitos e obrigações ligados à propriedade privativa de uma ou mais unidades, em um mesmo edifício, em copropriedade com outras pessoas, sobre o terreno, onde a cada unidade é atribuída fração ideal, conforme estabele o Código Civil.
A taxa condominial é a obrigação que possuem todos os condôminos de concorrer para as despesas do condomínio e pode ser dividida em duas, para efeito de definição:
- Taxa ordinária: é o valor cobrado mediante concordância das verbas em assembleia geral ordinária, para cobrir as despesas indispensáveis à administração, tais como salários de funcionários e encargos sociais, consumo de água, energia, esgoto, limpeza, conservação, manutenção de equipamentos, seguro, honorários de administradora, isenção do síndico etc.
- Taxa extra: é o valor definido e aprovado em assembléia geral, após apresentação de orçamento prévio, para gastos tais como obras ou reformas necessárias à estrutura total do imóvel, como troca de piso, construção de quadra, piscina, pintura externa, obras para repor as condições de moradia, tais como consertos de vazamentos de grandes proporções, impermeabilizações, reformas de pisos, instalação de equipamentos de telefonia, segurança, incêndio, esporte e lazer e fundo de reserva, excetuados os casos de urgência comprovada.
A previsão está no Código Civil. É devedor da cota condominial o condômino, ou seja, o proprietário, compromissário, comprador, o promitente cessionário de direito à compra, o usufrutuário e o nu-proprietário. O locatário ou inquilino não é considerado condômino, porém é devedor das despesas condominiais ordinárias ao locador, independente de constar ou não do contrato de locação.
Já a taxa extra é de responsabilidade do proprietário por se tratarem de obras que têm o objetivo de repor as condições de moradia do edifício.Tais cotas devem ser aprovadas em assembleia geral extraordinária antes de sua execução, com exceção daquelas despesas urgentes, que comporão a prestação de contas pelo síndico à essa assembleia, após sua ocorrência.
A taxa ordinária prevê comprovação prévia, pelo síndico, do valor global e o rateio e cabe a ele a escolha por um banco, escritório ou outro local de fácil acesso, pois o devedor não tem a cobrança em seu domicílio, sendo um título ao portador. Esse orçamento diz respeito ao conjunto de todas as despesas mensais do condomínio, cabendo uma fração a cada um dos condôminos, conforme determinado na respectiva convenção. E é extremamente importante que seja honrado por todos, para que possam fazer jus a todos os serviços.
A inadimplência extrai do condômino o direito de votar e de participar das resoluções das assembleias condominiais, embora haja um princípio constitucional que assegura o direito à propriedade, razão pela qual esse impedimento não é completo.
É na convenção que se encontra o conjunto de normas que rege o condomínio, nas quais estão estabelecidos os direitos e deveres de casa um, além de normas de conduta do síndico e sua administração. Para se fazer valer, deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
O regimento interno estabelece normas de convivência, direitos e deveres de cada condômino e estará inserido na convenção. A formação de um conselho fiscal de, no mínimo, três elementos servirá para fiscalizar as contas, com mandato não superior a dois anos, realizando um parecer sobre elas ao final deste tempo.
Por essas e outras razões é que se infere que pagar pontualmente é dever moral de solidariedade por ser o condomínio a moradia de todos. Os condôminos e inquilinos devem respeitar as normas de comportamento, o direito dos moradores, funcionários e vizinhos, cumprir suas obrigações, zelando pelo bem privativo e comum.
Não se deve esquecer que o exercício da cidadania tem início em nossos lares!
Malu Fernandes é professora e advogada, formada pela Faculdade de Direito de São Bernardo, especialista em língua portuguesa e direito do trabalho.
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